从80年月的集贸市场、90年月的超市、00年月的百货，再到10年月的购物中心，商业项目每十年履历一次消费升级，商业项目也面临着差别水平的淘汰。加之，如今的消费者变得越来越好“玩”、越来越好”变”。面临10年、20年的老旧项目，纵然经常途经，也完全想不出要进去的理由。

由此而来的倒闭、空铺、减收、亏损等境遇，不停欺压着老旧商业自省自救。站在都会更新大潮之下，存量时代磨练着我们对商业生命周期的挖掘和延续，“再生与自救”成为海内商业向下一阶段突破新生的重要方式。本期，我们将在中国商业地产经由二十多年的高速生长，迎来关键周期变化节点之际，探寻如何“解救”那些由于诸多原因，对消费者的吸引力日渐下降的老旧商业。

1老旧商业的现状「倒闭、减收、亏损、空铺……」数据显示，去年上半年全国一二线都会的1000多家已开业购物中心店肆的的整体出租情况体现不佳，平均空置率环比涨幅约46.3%至8.88%，其中，约1/3商场空置率凌驾10%。相比数据，现实中更直观的是商场里空置的商铺和迟迟待开业的围挡店肆。尤其是连续不断的老旧商业在一片唏嘘中闭店、倒闭，以期通过革新提升来适应新兴消费者的需求。不行清除，老旧商业面临的种种的现状，离不开疫情的影响。

但实际上，疫情发作前，老旧商业早已“岌岌可危”。从业绩上看，在疫情发作以前，美国尼曼百货在2019年6月宣布的上一季度陈诉中，销售额下降了1.5% ，收入下降了0.7% ；2019年四季度，美国彭尼百货净利润为2700万美元，同比下滑64%，全年净亏损2.68亿美元。日本最大规模的车站型（轨交型）商业设施LUCUA 1100项目在革新以前，一年亏损高达94亿元。

百年迈店关门、地标性大楼易主、各大店肆业绩昏暗、空置率攀升、业绩低迷、闭店潮似乎成为如今「老旧商业」的主旋律。2老旧商业现存的问题「竞争力弱、吸引力低、翻新率低」购物中心的更新需求，源自其不动产属性与所处的消费行业的高速变化之间的矛盾。01、线下商业丧失吸引力不久前，“日本羽田周六集会节目组”对日本商业的危机举行了一次观察，凭据统计，公共普遍认为，电商越发普及，线下商业丧失了曾经“时尚最前端”的引领性。

当下8090甚至00后的新兴消费者们习惯了线上生活，线下消费只有到处体现更深一层的奇特和用心才气吸引到他们。而都会中许多老旧的商业项目由于诸多原因，对消费者的吸引力日渐下降，且焦点竞争力也日趋削弱。02、老旧商业翻新率偏低 研究显示，纵然在区域市场具备一定优势的购物中心，每五到七年仍然需要举行大规模的翻新革新，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。例如日本及亚洲最大的百货零售企业之一永旺团体，在加速扩张的时候，仍旧有14%的投资预算用来举行存量革新，额度凌驾其外洋投资总预算。

但在我国，面临内容日新月异的市场变化，购物中心的翻新频率却普遍偏低。当新的消费形式泛起，设施及理念陈旧的老旧商业首先受到打击，客流和销售迅速下降，空置、倒闭等一系列问题泛起。

3不想被逼“死”的老旧商业如何“自救”？「案例解读」老旧项目失去动能如何焕发二次青春，这是一个技术活，也是一个艺术活。找准关键，然后用料得足，刚刚能一鸣惊人。

01、GINZA SIX——清晰的内核标签GINZA SIX的前身为拥有88年历史的老牌百货店松坂屋，老旧的躯壳与银座周边不停涌现的新商业强烈对比，徐徐在同质化“厮杀”中败下阵来，后经由为期4年革新而成。GINZA SIX的外立面将日式传统的“屋檐”与“暖帘”的观点，最大限度融入到修建设计中。与一般海内商业项目差别的是，GINZA SIX为选定了一个清晰的内核——New Luxury，其空间打造、业态结构都围绕此展开，而不是片面停留在奢侈品、传统百货身上，而是以为内核在此标签上。

B2层、13层：餐饮区；B1层：美容调养区，打破以往地上1层为美容化妆品专柜的老例，给予消费者新鲜感；1至5层：盛行时尚区，其中4至5层穿插一些以生活方式为主的店肆；7至12层：写字楼，可容纳3000名员工。高端零售搭配少量餐饮，放弃传统意义上的影院、超市业态，一方面提升项目的整体租金收益，另一方面保证项目艺术生活的品质感。商场涵盖招商品牌、百货原创品牌和买手商店之外，还新增博物馆、传统演出等文化艺术区域，业态丰满。以B3层为例，设有作为日本传统艺术演出的观世能乐堂。

此外，商场里的艺术展品会定期更换，艺术大师们的加持，则进一步提升了项目的高端形象。可以更精准地服务目的消费群，打造出差异化。

与teamlab互助一面LED瀑布墙02、秦淮•戏院里——焕新做首个沉醉式文商旅综合体与秦淮河一街之隔，由原夫子庙步行街游客中心、首都大戏院、科举博物馆及配套项目一期革新而成的秦淮•戏院里是我国首个沉醉式文商旅综合体。虽然现在还未正式开业，但在筹备期间就因沉醉式场景的创新性和超前性，备受业内关注。项目以秦淮文化为主体，集聚沉醉式实景娱乐、沉醉式古风市集、沉醉式主题街区、沉醉式旅店、沉醉式影院等多种沉醉业态，意在助力夫子庙传统商圈焕新升级。

秦淮•戏院里从明代古画《上元灯彩图》中提取出彩灯、商贾、民俗演绎等一系列秦淮文化，与沉醉式体验联合出竹巷、灯山、鲤巷等场景意象，打造了一场眼花缭乱、热闹特殊的上元节灯会。将主题景观、演艺内容、商户业态等有机融合，游客将会 “一秒入戏”，身着古装的小商小贩穿行其中，随机泛起的陌头互动演出，营造出“人在戏中游”的沉醉气氛，真正让这幅古画活起来。

在这里，消费者才是戏中主角，可以选择差别的角色，换上差别的服装，“浸入”差别视角里，追随演员边走边看，到场其中而且会影响剧情的生长。以奇特的体验和沉醉感，直击消费者。03、北京大兴大悦东风里——闲步式游逛空间在经由“改修建、装内容、促流动、保历史”等系列内容更新以及克服疫情带来的庞大的影响。历经近1000天的打磨孵化，带着凌驾15万人次客流、突破1175万元销售、95%招商签约率和90%开业率的结果，大悦城控股商业都会更新并购基金首个落地项目——北京大兴大悦东风里带来诸多创意突破。

在创新空间层面，项目以“留”为抓手，“拆、改”为辅助。通过拆除楼板面积2.1万，增建楼板面积1.3万；基础加固近2万平米，拆除143根原有结构柱，加固、新增剪力墙、柱356处等，打造出“1个街区+2个盒子”的游逛空间，买通室内外动线。

“室外园林室内化”的注氧式空间，自有IP“奇境花园”花植展、“超级春天”沉醉式场景，将康健、自然的生活理念贯串全业态和用户体验全流程。品牌业态更新层面，大兴大悦东风里聚焦为25-45岁都会中产客群提供服务。通过特色鲜明且兼具社交属性的品牌组合，重点增强生活体验式业态。

包罗区域首家MUJI、蔡澜的港式点心、北京首家定制独栋星巴克花园宠物店等。通过提倡康健、自然生活方式的差异化生长之路，为消费者带来更全面、更多元、更优质的消费升级体验。

此外，通过加码科技应用赋能，成为首个大悦城体系内5G+MEC智慧商业体。通过该技术实现4K直播、AR/VR场景化购物服务，让消费者无感体验5G、大数据、人脸识别、自动积分等便捷消费，为消费者打造一个无界限、无时间限制的消费场景，以满足人性化多元需求。04、上海思南公馆、愚园路——让老旧“微商业”人气满满“小而精”的百货店，是上海愚园路的地标。愚园路长宁段不外1.5公里，却留存着众多优秀历史修建和文人过客的故事，撑起了整条街的文脉在顺应当今市场的生长中，愚园路使用现有空间，把“愚园路”作为整体IP来运作，在地化的革新，让老修建的现代感和复古感并存，同时融合艺术、设计、人文、娱乐的跨界生活美学，激活全新的商业价值。

同样是魔都深具文化属性的思南公馆，在十多年的探索中，不停思考怎样打破老商业体量小、距离轨交较远的“劣势”。为此，近4年来，思南公馆共举行了2733场公共运动，每年有凌驾700场文化运动在思南的场域里发生。

这片上海名贵的老洋房“博物馆”，探索出了一条传统文化区域向“以民众平台为主、专业性精品运动为辅”的差异化转型生长之路。4对症下药，“经心打造+深度运营”才气在存量时代幸存「商业启示」当商业项目被看作为一个有灵魂、有血有肉的生命体，努力将其生命周期拉大，就成为整个项目到场者的配合目的。01、品牌更新，挖掘标签商业有生命周期，如何延续生命时间，这属于生命再生观点。商业项目想要在所在区域扎根下来，必须在恒久可连续的谋划生长中，打造品牌口碑效应，挖掘标签，争取长寿。

谋划者一方面需要实时更新以适应新的市场；另一方面需要提取项目的精神内核，以品牌整体形象和价值观润物无声地触达公共。例如伦敦哈罗德百货历经多次革新，但始终保持了焦点符号Green Man的延续，成就了一个绿色经典，身着哈罗德森林绿的门卫成为了其最佳代言人。02、硬件升级，赋能空间场景购物中心的修建体往往承载着毗连消费者情感的作用。

深谙此道的商业项目，自然十分重视场景空间的运营。老旧商业硬件设施的升级，在对原有功效部门保留之下，以系统化思维对修建空间再赋能，以使其适应未来都会生长属性。不仅体现了项目对于高颜值的追求，更体现了商业的温度，与区域内所追求的生态商业相契合，优化完善消费者的购物体验。03、深度运营实现商业项目的乐成，就必须要能够捕捉人的需求是什么，不管是存量更新还是增量创新，运营价值贯串项目始终。

“过时”的商业项目剩余资产不仅是老旧物业，另有与一代消费者的情感链接。回忆是制造话题的最佳素材，革新前的情绪蓄水、革新后的仪式重启、日常运营里的情感强化都是维护焦点客群的有力工具。2018年印力完成了深国投广场的革新，虽然提升了硬件空间、更换了名字、更新了业态，但社区“情感链接”却是其打出的王牌，使用周边住民对商场的情感影象，串联起整个区域，紧抓消费者。5写在最后「升级」老旧商业相较于新Mall往往存在着空间体验的硬伤，简朴的商业翻新，难以构建奇特的消费空间，缺乏消费者认可，同样也会导致项目再次谋划不善。

显然，对早已陷入“缺少空间内容力、缺乏体验吸引力、丧失运营效率”恶性循环的老旧商业来说，升级更新是一定的生存之路。但老旧商业的“自救”不是原来简朴的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的都会机理的有机更新。商业运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好，更要适应新的审美偏好、新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造、运动运营上不停为消费者缔造惊喜。

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